Tilgungsersatz – Status Quo und aktuelle Entwicklungen
Im Fahrwasser allgemein schwieriger Bedingungen im Bereich der Baufinanzierung im letzten Jahr ist auch das Thema „Tilgungsaussetzung“ aufgrund der negativen Entwicklungen an den Finanzierungs- und Immobilienmärkten bei vielen Beratern aus dem Fokus geraten. Dabei ist diese Finanzierungsvariante nach wie vor immer dann besonders interessant, wenn die Immobilie vermietet ist und die Zinsen aus einem Darlehen steuerlich abgesetzt werden können. Gerade bei hohem Einkommen bzw. hoher Steuerlast kann sich hieraus ein attraktiver Steuervorteil ergeben und Ihr Kunde in erheblichem Maße von Steuervorteilen profitieren. Zusätzlich rentiert sich diese Form der Finanzierung immer dann, wenn man mit einer Geldanlage mehr verdient, als mit der kontinuierlichen und schnelleren Abzahlung des Darlehens an Zinsen sparen kann.
Ein aktueller Blick auf diese Thematik zeigt, dass sich ein solches Tilgungsersatzdarlehen in Abhängigkeit von der steuerlichen Situation bereits ab einer erwarteten Wertentwicklung von ca. 4 % und/oder dem Verzicht auf kleine Teile der Garantie lohnt. Neben kapitalmarktorientierten Tilgungsersatzinstrumenten wie fondsgebundenen Versicherungen oder der Anlage in Investmentfonds lohnt sich auch teilweise schon wieder eine klassische Versicherung bei der aktuell deklarierten Überschussverzinsung als Tilgungsersatz. Auch hier sind bereits jetzt unter dem Ansatz der gleichbleibenden Belastung, und damit auf Grundlage des gleichen Liquiditätseinsatzes, positive Ergebnisse zu beobachten. Der nächste Zinsschritt kann dabei schon der Ausschlaggebende sein und diese Situation noch weiter verbessern. Gleiches gilt für die zuletzt beschlossene Erhöhung des Höchstrechnungszinses von 0,25 % auf 1 % im kommenden Jahr, welche sich ebenfalls positiv auf diese Finanzierungsform auswirken dürfte. Unter dem anteiligen Einsatz von Eigenkapital sind ebenfalls schon heute die meisten Geschäfte wieder vorteilhaft.
Auch bei einem Renovierungsstau oder sonstigen energetischen Modernisierungsmaßnahmen sollte bei vermieteten Immobilien immer auch das Tilgungsersatzgeschäft in den Fokus genommen werden. Insbesondere die entsprechenden Darlehen der verschiedenen Förderbanken mit Ihren zinsgünstigen Konditionen sollten in diesem Zusammenhang besondere Beachtung finden. Die endfälligen Varianten bieten sich hier besonders an, mit einem Tilgungsersatzinstrument unterlegt zu werden.
Derzeit bietet sich ebenfalls noch ein Blick auf die zinsgünstigen Darlehenskonditionen von Bausparverträgen als Alternative unter dem Ansatz der Zinssicherheit an und erscheint immer noch attraktiv.
Unsere Tools zum Thema Tilgungsersatz bieten Ihnen für jeden Ansatz und für jede Situation eine geeignete Berechnung und Darstellung. Ein Blick in Form einer einfachen und schnellen Berechnung lohnt sich dabei fast immer.